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Aさんは、自宅を含めその周辺に約1500坪の土地を有していました。
既に、木造の貸家を12棟建てるなど土地活用をしており、家賃収入で生活費の大半を賄っておりました。
しかし、その貸家も老朽化と共に空きが目立ち、
また、修繕費もかさむようになりました。
そこで、相続税の節税と収入の確保のため、1棟ずつ解体して順次アパートに建て替えていきました。
6棟目が建ち上がり土地全体がほぼ計画通り有効活用できたという時、急な心臓発作で甲さんが亡くなりました。
まだ60歳前半だったことから、周囲が相続を意識し始める間もない出来事でした。
ところが、アパート建築による生前対策と、没後の対策とでA家は9000万円を超える節税が実現しました。
1)対策前の状況
概算の財産総額・・・5億円
債務の総額・・・・・なし
概算の相続税額・・・9500万円
2)生前の対策
6棟の賃貸マンションを建設:2億5000万円(借入2億5000万円)
◆効果
@賃貸マンションの評価額は約9000万円となり、建築価値との
  差額約1億6000万円の減額
A貸家建付地として、土地の評価額が約1億円の減額
3)没後の対策
土地の分割の仕方による評価減が約1000万円
小規模宅地等の評価の特例適用による評価減が約7000万円
その結果
財産の総額・・・・・4億1000万円
総務の総額・・・・・2億5000万円
相続税の総額・・・・700万円
さらに、被相続人の妻が約3分の1の財産を取得することにより、
納付する相続税額は470万円となり、9000万円の節税を達成。
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Bさんの父親Cさんは明治生まれの頑固な性格で、なんでも自分の考えで物事を進めてきました。
3人の息子たちは相続を心配し、対策を考えて欲しいと再三頼んだものの、まったく聞き入れてくれなかったようです。
Cさんが亡くなったのはそんな時です。
C家の資産は市街化区域のなかにある約2000坪の土地で、妻(配偶者)は既に亡く、概算で出された相続税額は約3億9400万円でした。
子供たちの不安は募りました。
納税資金を確保するための土地売却は覚悟しておりましたが、空き地の一部を売っても足りないのでは大変です。
ポイントは少しでも税金を安くして、また、いかに有効な方法で土地を売却するかという点でした。
1)対策前の状況
概算の財産総額・・・12億円
債務の総額・・・・・5000万円
概算の相続税額・・・3億9400万円
2)生前の対策
特になし
3)没後の対策
開発を想定した区画割の図面作成による評価減が約1億5000万円
不動産鑑定評価による評価減が約1億円
土地の分割の仕方による評価減が約3000万円
小規模宅地等の評価の特例適用による評価減が約9600万円
その結果
財産の総額・・・・・8億2400万円
債務の総額・・・・・5000万円
相続税の総額・・・2億4700万円
したがって、約1億5000万円の節税を達成し、かつ、土地を売却した譲渡税は「相続税の取得費加算」の特例を適用し、ほとんどかからないで済ませた。